仙台地方裁判所 昭和４７年（ワ）６５１号 判決 1976年1月20日
主文
一、被告宮本朝子は原告に対し、別紙目録（一）記載の建物のうち(1)記載の自己の占有部分を明渡し、かつ、昭和四七年七月七日から右明渡しずみにいたるまで一カ月金五万六、〇〇〇円の割合による金員を支払え。
二、被告鈴木達夫は原告に対し、別紙目録（一）記載の建物のうち(2)記載の自己の占有部分に設置した別紙目録（二）記載の工作物を収去し、右占有部分を現状に復したうえこれを明渡し、かつ、昭和四七年七月七日から右明渡しずみにいたるまで一カ月金一万五、〇〇〇円の割合による金員を支払え。
三、被告古賀はる江は原告に対し、別紙目録（三）記載の土地（約一六・八二平方メートルの部分）を、同地上に存する同目録記載の工作物を収去して明渡し、かつ、昭和四七年七月七日から右明渡しずみにいたるまで一カ月金五万円の割合による金員を支払え。
四、訴訟費用は被告らの負担とする。
事実
第一 当事者の求めた裁判
一、請求の趣旨
１． 主文第一ないし第四項同旨
２． 仮執行宣言
二、請求の趣旨に対する答弁
１． 原告の請求を棄却する。
２． 訴訟費用は原告の負担とする。
第二 当事者の主張
一、請求原因
１． 原告は昭和四七年五月二六日、仙台地方裁判所昭和四三年（ケ）第三六号、同第一三三号不動産競売事件の競売期日において、別紙目録記載の土地、建物を競落し、競落許可決定を得たうえ、同年七月六日その代金を納入して所有権を取得した。
２． しかるに、被告らは何らの権原もないのに、少なくとも同年同月七日以降、被告宮本は別紙目録（一）記載の建物のうち(1)記載の自己の占有部分を、被告鈴木は右建物のうち(2)記載の自己の占有部分をそれぞれ占有し、さらに被告鈴木は、その占有部分に別紙目録（二）記載の工作物を設置している。また、被告古賀は、別紙目録（三）記載の土地（約一六・八二平方メートルの部分）上に、同目録記載の工作物を設置してこれを占有している。
３． 原告は被告らの右占有により、被告宮本については一カ月金五万六、〇〇〇円、被告鈴木については一カ月金一万五、〇〇〇円、被告古賀については一カ月金五万円（いずれも賃料相当額）の各割合による損害を蒙つた。
４． よつて、原告は、被告宮本に対しその占有する建物部分の明渡を、被告鈴木に対しその占有する建物の部分の明渡および工作物の収去を、被告古賀に対しその占有する土地部分の明渡および工作物の収去をそれぞれ求め、昭和四七年七月七日以降各明渡ずみまで被告らに対し賃料相当の損害金（被告宮本につき一カ月金五万六、〇〇〇円、被告鈴木につき一カ月金一万五、〇〇〇円、被告古賀につき一カ月金五万円）の支払を求める。
二、請求原因に対する認否
１． 請求原因１および２の各事実は認める。
２． 同３の事実中、被告らの各占有部分の賃料相当額が原告主張のとおりであることは認め、その余の点は争う。
３． 同４は争う。
三、抗弁
１． 被告宮本
同被告が占有している建物部分は、昭和四二年五月一日訴外本田幸輝が当時の所有者から賃借したもので、その後昭和四三年一一月訴外南進が所有者の承諾を得て右本田からその賃借権の譲渡を受け、さらに昭和四七年三月一八日被告宮本が右南から当時の所有者である宮城地所株式会社（以下単に宮城地所という）の承諾を得て、右賃借権の譲渡を受け、その引渡を得てこれを取得したものである。なお、その期間は昭和四九年三月一七日までであつたが、その後これが更新され、現在に至つたもので、その占有は正当な権原に基づくものである。
２． 被告古賀
同被告は、昭和四六年一〇月二〇日本件土地（前記約一六・八二ｍ2の部分）を当時の所有者である宮城地所から、期間を二年と定めて賃借し、同所に建物を所有して占有使用しているもので、正当な権原に基づくものである。
四、抗弁に対する認否
被告らの抗弁事実はすべて否認する。
なお、被告宮本は、前賃借人から本件占有部分の賃借権を譲り受けてこれを占有しているものではなく、その主張の頃前所有者である宮城地所との間で賃貸借契約を締結し、これに基づき占有しているものである。また、訴外本田と当時の所有者との間の賃貸借契約の成立時期は昭和四三年一月二六日以降であり、同被告の主張する昭和四二年五月一日の時点における合意は単なる予約にすぎない。
五、再抗弁
仮に被告らがその主張のような経緯で主張のような賃借権を取得したとしても（但し、訴外本田と所有者間の賃貸借契約の成立時期の点は除く）、被告らは右賃借権をもつて原告に対抗することはできない。即ち、
本件建物については、前記の昭和四三年（ケ）第三六号不動産競売事件において、本件土地については同第一三三号不動産競売事件において、いずれも既に同年四月二二日競売開始決定があり、同日競売申立の登記がなされた。従つて、差押の効力により、所有者は、じ後右土地建物につき抵当権者の権利を害するような一切の処分をすることができなくなつた。もつとも、所有者において絶対的に右土地建物につき処分する権利を喪失したわけではなく、差押以後もその利用、管理は認められているが、しかし、これは競落許可決定の後まで存続する賃貸借契約の締結または賃借権譲渡の承諾その他の処分をなすことまで許す趣旨ではない。被告らが前所有者との間の賃貸借契約により、または賃借権譲渡の承諾を得て、賃借権を取得したとしても、その貸借は競落許可決定までであり、競落人である原告に対して対抗しうる賃借権ではない。
なお、本件各競売事件はいずれも訴外永島繁満が昭和四三年一月三〇日付登記の根抵当権に基づいて申立てたものであるが、本件建物には右永島の先順位抵当権者があり、その抵当権設定契約は昭和四二年六月二八日、その登記は同年七月三日で、右抵当権者もその後競売の申立をなし、本件競売事件の記録添付となつた。そして、本件の競落により右先順位抵当権者も配当を受け、その抵当権は消滅した。従つて、競落人である原告は、本件建物について昭和四二年六月二八日当時の現況で、その所有権を取得したものである。
六、再抗弁に対する認否
再抗弁事実中、本件各競売事件において、原告主張の日に本件土地建物につき競売開始決定、競売申立登記がなされたこと、右各競売事件は訴外永島が原告主張の根抵当権に基づき申立てたものであることは認める。
しかしながら、被告らの賃借権は、次に述べるように、原告に対抗しうるものである。
１． まず、被告宮本の賃借権についていえば、
これが民法六〇二条に定める期間を超えない短期のものであつて、原告主張の競売開始決定後に譲り受けたものではあるが、なお同法三九五条により保護されるべきものであることはいうまでもなく、さらに、右賃借権は、前記のように訴外本田の賃借権に由来するものであり、かつ、右本田の賃借権が原告に対抗しうるものであることは明らかであるから、その承継人である被告も、その賃借権をもつて原告に対抗しうるものといわなければならない。
そもそも、原告が取得した本件建物の所有権は、被告が承継取得した賃借権に敷金三六万円、保証金一二〇万円（いずれも前記本田が賃貸人に納付したもの）が付いているものとして評価され、その前提で価格も決定されたものである。そして、この賃借権の承継は、法定更新と同様に評価される類のものであることは、造作買取請求権などとの関係で、賃貸人が同意すべく制約されていることからも明らかである。もしそうでないならば、これが競落により新所有者は敷金、保証金計一五六万円を不当に取得することにもなつてしまうからである。
抵当権はその担保価値を把握するものであり、それを基礎に競落されることによりそれが被担保債権の回収に供されるのであるが、この競落により新所有者が取得するのもこの担保価値にすぎず、すでに用益権の付されていたものはその限度でそれが承継されると考えるのが合理的である。
なお、民訴法六四三条一項第一、六五八条第三に賃借人の表示が要求されていないことも、これら承継を当然に承認する前提と解されるのである。
従つて、抵当権者に対抗しうる賃借権のその後の承継は、差押によつて禁止される処分行為には当らないものというべきである。
２． 次に、被告古賀の賃借権についていえば、
同被告と所有者間の賃貸借は、民法六〇二条にいわゆる短期賃貸借であり、抵当権設定後といえども所有権者が何ら法的に制約されずに締結しうる範囲のものである。
ところで、右契約時には既に競売開始決定がなされていたが、原告が競落により本件建物の所有権を取得したのは昭和四七年六月一日である。その間実に四年一カ月、所有者はその所有物を全く使用、収益できないものではない筈である。抵当権設定により不動産の交換価値が把握された後でも、それを短期賃貸借の対象とすることが原則として許され、例外としてそれが抵当権者に損害を与えるときに、抵当権者の請求によりそれを解除することができるという現行法を類推適用するならば、短期賃貸借の範囲内で所有者はその所有物を右四年一カ月の間使用、収益することは許されたと解すべきであろう。即ち、差押により禁止される処分行為に当らないものとして賃貸借できると解される。
被告古賀は正当な賃料を支払つているものである。原告はこれにより取得した所有権が害されると考えるときは、それを主張、立証して解除を求めることができるだけであろう。
このように解するとき、原告の本訴請求は失当である。
七、再々抗弁（被告宮本）
原告の本件請求は、所有権行使の濫用にわたるものであり失当である。すなわち、
本件建物は、本来賃貸ビルとして建てられ、それを知悉して原告が取得したのみならず、本件明渡請求部分も、賃貸に供せられていることを前提に競落価格が決せられたことは前述したとおりである。しかも、空室になつた部分は、原告がさらにこれを他に賃貸している現状にある。従つて、原告は本件明渡を実現した後はこれをさらに他に賃貸するであろうことは明らかなことである。
このように、原告において、賃借権の付いている所有権であることを知つて取得しておいて、競落による取得であることを奇貨とし、賃借人がたまたま変つていることを口実に明渡を求めることは、自己の取得した所有権の価値以上のものを得ようとしての権利の行使にほかならず、これは濫用として否定されなければならないものといわなければならない。
八、再々抗弁に対する認否
すべて否認する。
第三 証拠（省略）
理由
一、請求原因について
原告が昭和四七年五月二六日その主張の不動産競売事件の競売期日において、別紙目録記載の土地建物を競落し、その許可決定を得たうえ、同年七月六日その代金を納入して所有権を取得したこと、被告らが少なくとも原告主張の頃からそれぞれ原告主張の建物部分ないし土地部分を占有し、さらに被告鈴木、同古賀において、それぞれその占有部分に別紙（二）、（三）記載の各工作物を設置していること、被告らの右各占有部分の賃料相当額が被告宮本において一カ月金五万六、〇〇〇円、被告鈴木において一カ月金一万五、〇〇〇円、被告古賀において一カ月金五万円であることは当事者間に争いがない。
二、被告らの賃借権の主張について
被告宮本、同古賀は、前記主張のような経緯で、それぞれその占有部分について、その主張のような内容の賃借権を取得するに至つたものであると主張するが、仮にそうであつたとしても（但し、訴外本田の賃借権の始期の点は除く）、以下述べるように、同被告らは右賃借権をもつて原告に対抗することはできない。即ち、
本件各競売事件において、昭和四三年四月二二日本件土地建物につき競売開始決定がなされ、同日競売申立についての登記がなされたこと、右各競売事件は訴外永島が同年一月三〇日付登記の根抵当権に基づき申立てたものであることは当事者間に争いがなく、成立に争いのない甲第一号証並びに弁論の全趣旨によると、本件建物には昭和四二年六月二八日付根抵当権設定契約に基づく先順位の根抵当権が同年七月三日付で登記されており、右根抵当権者である株式会社荘内銀行もその後競売の申立をなし、これが本件競売事件の執行記録に添付されたこと、そして、右会社も本件競落によりその配当を受け、右根抵当権も消滅したことが認められるところ、
１． まず、被告古賀の賃借権については、これが昭和四六年一〇月二〇日初めて設定されたものであることは同被告の自ら主張するところであつて、前記競売開始決定、競売申立登記後のものであることは明らかである。されば、右競売開始決定には目的物に対する差押の効力が認められているので、当時の所有者のなした右賃貸は右決定、登記後になされた目的物の処分行為として、これをもつて抵当権者従つてまた競落人である原告に対抗することができないといわなければならない。同被告は、民法六〇二条に定める期間を超えない短期賃貸借は、差押によつて禁止される処分行為には当らないと主張するが、そもそも抵当権に基づく競売開始決定に差押の効力を認めたのは、競売手続開始の時点において当該目的物についての権利関係を確定させ、じ後の手続の進行に支障なきを期さんがためと考えられるのであつて、かかる趣旨、目的に鑑みると、同被告の主張は採用することができない。
２． 次に、被告宮本の賃借権について考えるに、
成立に争いのない甲第一、第三、第四号証、弁論の全趣旨によつて真正に成立したものと認められる乙第一、第二号証並びに弁論の全趣旨を総合すると、訴外株式会社菊礼興業と本田との間で、期間を昭和四二年五月一日から昭和四四年四月三〇日までの二カ年間、賃料を月四万八、〇〇〇円などとして、右訴外会社が本件建物部分を本田に賃貸する旨、なお、本契約は内装工事着手日に締結する旨、家賃は内装工事着手日より開店日までは半額とする旨の記載のある仮貸室賃貸借契約書なる書面が取り交わされたこと、その後、右訴外会社が商号を宮城地所株式会社と変更し、鈴木菊松がその代表取締役に就任した後において、即ち、昭和四三年一月二六日以降の日において、右宮城地所と本田との間で、期間は前同様昭和四二年五月一日から昭和四四年四月三〇日までの二カ年間、賃料は月五万六、〇〇〇円などとして、宮城地所が本件建物部分を本田に賃貸する旨の記載のある貸室賃貸借契約書なる書面が取り交わされたこと、本件建物は昭和四二年六月二六日頃新築落成をみたが、本件建物部分の賃貸借に関しては、株式会社菊礼興業ないし宮城地所と本田との間に他に契約書が取り交わされた形跡もないこと、が認められる。しかして、以上の事実によれば、本田と所有者との間の賃貸借契約の成立時期の点については、これが諾成契約であることに鑑みると、これを被告宮本の主張するとおり昭和四二年五月一日であると、強いていえないこともないが、しかし、対抗要件を具備するに至つた時期、即ち本件建物部分の引渡（もとより賃借権についての登記がなされた形跡はない）がなされた時期の点については、これを前記先順位根抵当権の登記がなされた同年七月三日以前であると断定することは極めて困難である。従つて、右賃借権は、せいぜい民法三九五条による保護を受けうるにすぎないものといわなければならない。
ところで、右のような短期賃貸借についても、競売開始決定前においては、民法六〇二条の定める期間内のものである限り、一般の例にならい自由に更新することができ、賃借人は抵当権者または競落人にこの更新した短期賃貸借の残存期間を主張することができると解すべきである。しかし、競売開始決定によつて差押の効力が生じた後においては、更新の合意がなされても、賃借人は競落人にこれを主張することはできない（借家法の法定更新の規定の適用もない）と解すべきである。こう解することが、競売開始決定に差押の効力を認めた趣旨、目的並びに抵当権設定後は特に短期の賃貸借に限つてこれを保護しようとしている民法三九五条の法意にそうものと考えられるからである。
されば、被告宮本は、更新の合意がなされたとしても、それは本件競売開始決定後のものであることは十分推認しうるところであるから、競落人である原告に対し、賃借権の存続を主張することはできないといわなければならない。
三、被告宮本の権利濫用の主張について
前掲甲第一、第三号証、原本の存在とその成立に争いのない甲第二号証並びに弁論の全趣旨によると、本件建物は本来賃貸ビルとして建てられたもので、原告もこれを知悉して右建物の所有権を取得したこと、右建物の競落価格は被告宮本の占有部分が当時賃貸に供せられていることを前提として決せられたことが認められるが、そもそも、競売開始決定の前示のような効力は、抵当権と用益権との調和に考慮を払いつつ、その限度で用益権が制約を受けるもやむをえないものとして、付与されたものであり、かつ右決定は登記により公示されていること、短期賃貸借の保護にも前示のように限度があることに鑑みると、右認定のような事情の存在のみをもつて、原告の本訴請求を所有権行使の濫用に当るとして排斥することは困難である。だからといつて、また、他に右の権利濫用の主張を肯認させるに足りる事情も認められない。
被告宮本の右主張も採用するに由ないといわなければならない。
四、結論
以上の次第で、被告らの本件土地建物の各占有部分の占有は、いずれも正当な権原に基づくものではない（被告鈴木についてはその占有権原について何らの主張立証もない）から、被告らは原告に対しそれぞれその占有部分を明渡す義務があり、さらに被告鈴木、同古賀については前記各工作物の収去義務もあり、また、原告が本件土地建物の所有権を取得した日の翌日である昭和四七年七月七日からそれぞれその占有部分の明渡ずみまで、被告宮本については一カ月金五万六、〇〇〇円、同鈴木については一カ月金一万五、〇〇〇円、同古賀については一カ月金五万円の各割合による賃料相当の損害金を支払う義務があるというべきである。
よつて、原告の被告らに対する本訴各請求はすべて理由があるからいずれもこれを認容することとし、訴訟費用の負担につき民訴法八九条、九三条（なお仮執行の宣言は相当でないからこれを付さない）を適用して、主文のとおり判決する。
（別紙）
物件目録（一）
仙台市東二番丁七三番地四の仮換地換地予定地番七三番地四
家屋番号七三番四
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下一階付一〇階建 店舗兼事務所
床面積
一階 三三五・一四ｍ2
二階 三五三・七八ｍ2
三階 三五五・〇四ｍ2
四階 〃
五階 〃
六階 〃
七階 〃
八階 〃
九階 一八二・〇八ｍ2
一〇階 二七・〇七ｍ2
地下一階 三二八・九九ｍ2
うち一階のうち
(1) 約四三・八九ｍ2（被告宮本占有部分）
(2) 約 五・二二ｍ2（被告鈴木占有部分）
いずれも別紙図面のとおり
物件目録（二）
別紙目録（一）記載の建物のうち(2)記載の被告鈴木占有部分に、
鋼材組立式柱四本を立て、床面から約五〇cmの高さのラワン化粧合板を張り、その上にステンレス枠ガラス張りサツシユをはめ込んだ囲（出入口にはサツシユ扉一枚）延長約四・一ｍ
物件目録（三）
一 仙台市東二番丁七三番の四
宅地 五一一・八〇ｍ2
右の仮換地四二ブロツク一五ロツト約一二〇坪七五（三九九・一七ｍ2）のうち約一六・八二ｍ2
別紙図面のとおり
一 右土地部分の上に存する三方アルミサツシ戸、一部分亜鉛鉄板張り、亜鉛鉄板葺平家建下屋（店舗）
床面積 一一・〇四ｍ2
（目録（一）記載の建物のうち一階の南側壁面に設置したもの）
<省略>